近日，中国人民银行发布的公告触动了房贷业主的心。
对于2019年10月8日前贷款买房，且房贷利率与贷款基准利率挂钩的人，需要做一个选择题:定价基准是转换成贷款市场报价利率LPR还是固定利率？
面对央行这个选择题，很多朋友都很困惑，不知道该怎么选。其实，房贷家庭有三种选择，但只有两种结果。在选择时，LPR的未来趋势、抵押贷款的特点和贷款合同的剩余期限是需要考虑的三个关键因素。现在，我来详细解释一下。希望你看完之后能知道自己想要什么。
抵押贷款家庭的三种选择。 (1)将定价基准转换为LPR。
比如张三的房贷利率比五年以上的贷款基准利率高20%，即4.9%*(1+20%)=5.88%。
折算后，张三的房贷利率将在5年内变为LPR+1.08个百分点。(2019年12月，LPR 5年以上为5.88%-4.8% = 1.08%)。剩余贷款期内，增加1.08个百分点不变。
(2)转换为固定利率。
根据中国人民银行规定，存量个人住房商业贷款转换为固定利率的，转换后的利率水平应等于原合同最新执行利率水平。
对于张三来说，转换为固定利率后，房贷利率始终是5.88%。
(3)无转换。
事实上，如果贷款人完全拒绝改变，银行也没办法。毕竟，贷款合同的变更需要银行和贷款客户双方的同意。央行公告称:& # 8221；浮动利率贷款定价基准转换原则上应在2020年8月31日前完成。”之所以有& # 8220；原则上& # 8221；三个字，也应该考虑这种情况。
然而，假设贷款人**换，结果与转换为固定利率没有什么不同。中国人民银行自2015年10月24日起不再调整贷款基准利率。未来十有八九不会有调整。
为什么这么说？原因是中国人民银行推出贷款市场报价利率LPR，目的是用LPR替代基准贷款利率，从而深化利率市场化改革。浮动利率贷款基准定价转换后，贷款基准利率将无用武之地，央行不再需要调整。
我们以张三为例。假设他**换，只要央行不调整基准贷款利率，他的房贷利率就不会变，永远是5.88%，就像转换成固定利率一样。
一般来说，按揭家庭面临三种选择:将定价基准转换为LPR，转换为固定利率或**换。但是，结果只有两个，没有换算，实际上相当于换算成固定利率。
接下来，我们将讨论如何在转换为LPR和转换为固定利率之间进行选择。这里有三个关键点:
1.LPR未来的走势是决定两个选项孰优孰劣的关键。 2020年，无论是折算成LPR还是固定利率，折算后的房贷利率都和以前一样，不会有变化。
但从2021年开始，这两种选择的后果将有所不同。假设2020年12月的LPR低于2019年12月，如果换算成LPR，2021年房贷利率会下降。与转为固定利率相比，2021年的月供会减少。相反，2021年的月供应量将会增加。
不仅是2021年，之后的每一年。因此，LPR未来的走势是判断两种选择孰优孰劣的关键。
那么，LPR未来的趋势是什么？
短期内，LPR将会衰落。但从长远来看，存在很大的不确定性。
从2019年9月开始，新LPR将发布。
如上图所示，截至2019年底，新LPR已经诞生了四次。其中，2019年11月LPR较上月小幅下降5个基点。
在国内，不久前召开的中央经济工作会议明确提出，到2020年要降低社会融资成本。这意味着LPR在2020年将继续下滑。
在国际上，欧元区、日本等主要经济体都实施了负利率政策。2019年，美联储也先后三次降息。
从中国的经济政策和国际主要经济体的宽松货币政策来看，预计LPR未来将呈现下降趋势。
但是，抵押的期限通常很长，最长的期限是30年。虽然LPR短期内会衰落，但很难说LPR长期会达到什么水平，比如10年后。我想，除了“**”，真的没有人能准确预测。
那么，除了LPR的趋势之外，还应该考虑哪些因素呢？
2.房贷特点:随着时间的推移，贷款本金总额变得越来越少，同样幅度的贷款利率变化对利息支出的影响也会越来越小。 偿还贷款的方式有很多，包括用本金还利息、按期还利息和一次性还本金、等额本息、平均资本等。
但对于房贷来说，要么是等额本息，要么是平均资本，几乎没有其他还款方式。无论是等额本息还是平均资本，每期除了利息还会偿还一定的本金。随着时间的推移，房贷总本金会越来越少，同样幅度的贷款利率变化对利息支出的影响也会越来越小。
比如李四借了20年的房贷，2022年底到期。假设2020年12月的5年期LPR为4.5%，比2019年12月的4.8%低0.3%。2021年12月的LPR为5.1%，比4.8%高0.3%。
在这种情况下，不考虑李四目前的房贷利率，选择转换成LPR比转换成固定利率更划算。原因是2021年平均贷款本金高于2022年，2021年减息0.3%大于2022年加息0.3%。2年内，转化为LPR的贷款利息更少，更划算。
LPR未来的趋势和抵押贷款的特点将对所有贷款人产生同样的影响。还有一个因素——贷款合同的剩余期限，可能因人而异，决定了贷款人的选择风险。
3.贷款合同剩余期限的长短决定了选择风险的大小。 第一，剩余期限越短，不确定性越小，越容易选择。如果抵押到期日在2021年1月1日之前，则无需选择。因为2020年房贷利率是一样的，不管是换算成LPR还是固定利率。
如果房贷剩余期限只有3年或5年，考虑到短期LPR会走下坡路，房贷本金越来越少这两个因素，转LPR肯定比转固定利率更划算，不确定性很小。
其次，剩余期限越长，不确定性越大。从长远来看，LPR的变化是无法预测的，因此无法判断这两种选择中哪一种更好。换句话说，无论按揭家庭选择转投LPR或转投固定利率，他们都要承担一定的风险。
第三，当贷款合同剩余期限较长时，也建议变更为LPR。原因有三:第一，短期LPR会走下坡路。转为LPR后，2021年起房贷利率下降，月供应量减少；第二，随着时间的推移，贷款本金总额变得越来越少，同样幅度的贷款利率变化对利息支出的影响也会越来越小。即使LPR在几年内崛起，它的影响力也会被削弱。第三，从长远来看，LPR虽然可能涨，但也可能跌。选择转向固定利率也有风险。
但需要指出的是，当贷款合同剩余期限较长时，选择转换到LPR并非万无一失的选择，而是& # 8221；两害相权取其轻& # 8221；选择。
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